投資型クラウドファンディングの選び方:投資家向け


昔、「よ~く、考えよう。お金は大事だよ~♪」というCMがありましたが、日本で生活していく以上は、誰にとってもお金は大事です。

会社員の方は、間もなく冬のボーナスの支給日かもしれません。ボーナスが入ったら何に使いますか。

お金の使い方は、大きく分けると次の3つしかありません。

・ 買う(消費)

・ 貯める(貯金)

・ 増やす(投資)

この3つをバランスよく使うことが大切なわけですが、このうち、「増やす(投資)」に注目して作られた法律が、金融商品取引法(金商法)です。ですから、金商法は、誰にとっても身近な法律であるといえます。

さて、最近、「投資型クラウドファンディング」という言葉をよく聞きます。前回説明した「融資型(貸付型)クラウドファンディング」(ソーシャルレンディングとも呼ばれます)は、投資型クラウドファンディングの一種です。

投資型クラウドファンディングとは何かというと、クラウド(crowd:大衆)からファンディング(funding:資金調達)をして、事業を行うことです。

お金を投資する人と、投資されたお金で事業をする人が登場人物で、お金を投資する人を「投資家」と呼び、事業をする人を「事業者」と呼べば、投資型クラウドファンディングは、資金調達(お金を集めること)なのだから、投資型クラウドファンディングをしている人は、「事業者」の方です。

投資型クラウドファンディングは、事業者のお金の集め方の一つだということです。

厳しいことを言うようですが、冷静に考えてみると、事業者は銀行からお金を借りれば簡単に事業を始められるわけですから、投資型クラウドファンディングでお金を集めようとする事業者は、次のうちのいずれかに該当すると考えられます。

1 赤字や債務超過で銀行からお金を借りられない会社

2 スタートアップで担保がなく銀行からお金を借りられない会社

3 銀行がお金を貸さないほど社長に信用がない会社

4 親類縁者・友人ですら出資を拒否する会社

5 楽をしてお金を集めようとする怠惰な会社

6 投資型クラウドファンディングのプラットフォームを提供する業者にそそのかされた会社

この中で多いのが、1の「赤字や債務超過で銀行からお金を借りられない会社」か、2の「スタートアップで担保がなく銀行からお金を借りられない会社」です。

「だから、投資をしない方が良い」と言っているのではありません。赤字だけど、頑張っている会社や事業が面白そうな会社やスタートアップの会社を応援するために、少額の資金を投資できるのが、投資型クラウドファンディングの良いところです。

ただ、少額でもお金は大事ですから、投資型クラウドファンディングでお金を集めようとする事業者に投資をする投資家は、投資をする相手である事業者の財務状態や、事業者の事業計画をよく調査して欲しいと考えています。

金商法は、投資に注目して作られた法律だといいました。金商法は、また、投資家を保護しようとする法律でもあります。

ところが、残念ながら、金商法が規制しているのは、投資型クラウドファンディングのプラットフォームを提供する会社の行動だけで、金商法には、投資型クラウドファンディングでお金を集める事業者を規制する条文がありません。

ですから、事業者の財務状態や、事業者の事業計画を調べたくても、事業者は、これらを公表する義務がありませんので、一般的に、投資家は、調べることができません。

ここで、「投資型クラウドファンディングのプラットフォームを提供する業者」とは、サイトで、事業者を紹介し、事業者に代わって、投資家に投資を呼び掛けている業者のことです。

金商法は、これらの業者の行動を規制していて、例えば、サイトで事業者を紹介するときには、事業者の財務状態や事業計画を前もって審査することや、お金を集めた事業者に年1回以上、事業に関する情報を投資家に提供させることを、これらの業者に義務付けています。

これらの業者は、金商法に基づき、審査の結果の概要を公表していますが、ある事業者については、詳しい情報を公開しているけれども、別の事業者については、ほとんど情報を公開していなかったりします。

投資型クラウドファンディングに投資をしようとする人は、「事業が面白そうだから応援したい!」と思える事業者の中から、できるだけ多くの情報が公開されている事業者に投資をするのが良いのではないかと思います。

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ソーシャルレンディングのリスク:投資家向け


クラウドファンディングで検索していたところ、融資型クラウドファンディングを扱っているある会社のサイトがありました。融資型クラウドファンディングは、ソーシャルレンディングとも呼ばれます。

このサイトの運営会社は、二種登録を受けています。宅建の登録もしていて、「こんなに多くのライセンスがある」と宣伝しています。

また、「少額で不動産投資家ができます」という内容の宣伝文句で投資家を募集しています。

知っていればわかることですが、実際には、このサイトからソーシャルレンディングに参加する投資家がお金を出しても、不動産投資をすることはできません。投資家は、不動産を所有することもなければ、不動産に対する権利を取得することもありません。

匿名組合契約で集めたお金で不動産の取引をすることは、原則禁止されているので、投資家のお金が不動産投資に回る可能性はほぼゼロだからです。

ここで、「ほぼ」ゼロといった理由は、このサイトの運営会社が、違法取引をしていれば別だからです。

このサイトの運営会社が取り扱うソーシャルレンディングにお金を出す投資家は、不動産投資ができないどころか、「危険なかけ」をしているというのが事実です。

このサイトの運営会社が取り扱っているソーシャルレンディングの仕組みは、こうです。

1 不動産会社出身者がサイトの運営会社を作り、サイトの運営会社が、ソーシャルレンディングにお金を出す投資家を募集します。

2 ソーシャルレンディングにお金を出す投資家は、サイトの運営会社か関連会社(以下「貸金業者」といいます。)と「匿名組合契約」を締結します。

3 匿名組合契約で投資家からお金を集めた貸金業者は、マンションなどを建設する不動産開発会社に投資家から集めたお金を貸し出します。

4 不動産開発会社は、貸金業者や銀行などから借りたお金で土地を買ったり、マンションなどを建設したりと不動産開発事業を行います。

5 貸金業者は、不動産開発事業で利益を得た不動産開発会社からお金を返済してもらいます。

6 投資家は、不動産開発会社からお金を返済してもらった貸金業者から、配当金や分配金を受け取ります。

以上をよく読んでもらえばわかるように、ソーシャルレンディングにお金を出した投資家は、不動産を所有することもなければ、不動産に対する権利を取得することもありません。

ですから、このような仕組みで投資家からお金を集めたこのサイトの運営会社が、「少額で不動産投資ができます」という宣伝文句で投資家を集めているのは、投資家に著しい誤解を生じさせる表示をしていることになり、金商法第38条違反である可能性があります。

また、このサイトの運営会社は、「不動産のプロなので、優良物件に投資しています」のような宣伝文句を使っていますが、投資家は不動産に投資をしていないのですから、優良物件がいくら値上がりしても、投資家が儲かることはありません。

さて、このサイトの運営会社が提供するソーシャルレンディングの仕組みのどこが、「危険なかけ」なのでしょうか。

投資家が出したお金は、何に形を変えているかを知ることがポイントです。

ソーシャルレンディングの仕組みからわかるように、投資家が出したお金は、最終的に、不動産開発会社に対する「貸付け」になっています。

このサイトの運営会社は、宣伝文句の中で「担保があるから安心です」といっていますが、この担保は、この「貸付け」に伴い設定された担保のことを指しています。

では、不動産開発会社が倒産したとき、投資家は担保を売却したお金から、優先的にお金を取り戻すことができるでしょうか。

できません。

なぜなら、投資家からお金を集めたお金は、「メザニンローン」に形を変えているからです。

ローンは、大きく分けると、「シニアローン」と「メザニンローン」に分かれます。そして、お金を貸し付けていた会社が倒産して、担保を売約したお金は、「優先的」に、「シニアローン」を出している銀行などに返済されます。

メザニンローンは、シニアローンの返済の結果、余ったお金がもしあれば、返済を受けることができるローンのことです。

ですから、担保があれば、銀行は、貸したお金が全額取り戻せる可能性が高いですが、担保があっても、投資家は、銀行が全額取り戻した後、まだ余りがあったときにのみ、お金を取り戻すことができるにすぎません。

余談ですが、銀行は、このような仕組みだから、お金を貸し出しています。

例えば、不動産開発会社が借りたお金のうち、銀行が出したシニアローンが全体の50%、投資家が出したメザニンローンが全体の50%であれば、仮に、担保の価値が70%になっていても、投資家にお金が戻らないだけで、銀行は100%返済してもらえる仕組みになっているから、お金を貸すのです。

メザニン

以上から、メザニンローンが危険なことを理解してもらえたと思います。

ソーシャルレンディングで投資家が出したお金はメザニンローンに形を変えているのですから、ソーシャルレンディングにお金を出す投資家は、「危険なかけ」をしているといえるわけです。

ただ、投資家に勘違いしてもらいたくないのは、この仕組みが、悪いわけでないという点です。(宣伝文句は違法の可能性あり)

メザニンローンは、シニアローンの返済がすべて済んでから返済されるローンなので、リスクが高いローンである代わりに、リスク・リターンの一般的な関係から、利率が高いです。

ですから、ソーシャルレンディングの仕組みをよく理解したうえで、「リスクをとってでも高い利回りでお金を運用したい」と考える投資家は、ソーシャルレンディングにお金を出しても良いわけです。

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不動産関連特定投資運用業の業務の種別


最近、不動産関連特定投資運用業の相談が急増しています。

<不動産関連特定投資運用業>
不動産関連特定投資運用業は、顧客の資産を不動産信託受益権か不動産信託受益権に投資することを出資対象事業とする組合出資持分で運用する投資運用業のことです。

なお、現物不動産で運用する行為は、金商法の範囲外ですので、不動産関連特定投資運用業ではありません。

不動産関連特定投資運用業には、大きく分けて3つの種類があります。

<投資一任契約型>
一つは、顧客と投資一任契約を締結して、契約に基づく運用権限の行使として、顧客資産を不動産信託受益権等で運用するものです。

投資一任契約とは、顧客と金融商品取引業者の間の契約で、顧客資産の運用権限を金融商品取引業者に委託し、受託した金融商品取引業者が運用を行うことを内容する契約です。

投資一任契約に基づき運用を行うためには、不動産関連特定投資運用業に係る登録が必要です。

<自己運用型>
自己運用型は、自ら顧客資産を不動産信託受益権等で運用する行為です。有価証券で運用を行うことになるため、投資運用業に係る登録が必要です。

投資一任契約型と自己運用型の違いとして、自己運用型は「主として」有価証券で運用する場合にのみ適用されるのに対して、投資一任契約型は、少しでも(0.01%でも)有価証券で運用する場合にも適用される点が挙げられます。

<適格投資家型>
以上の分類とは異なりますが、顧客を適格投資家(適格機関投資家ではありません)に限定して行う投資運用業があります。実務的な事例は少ないと考えられるので、説明を省きます。

<総合不動産投資顧問業>
不動産関連特定投資運用業に係る登録を受けるためには、一般的に、総合不動産投資顧問業の登録を受けなければならないと考えられています。

実務的には、宅建業法に定める一任代理の認可を受けても、不動産関連特定投資運用業に係る登録を受けることが可能です。ただ、一般に、不動産に係る私募ファンドの運用を行うためには、総合不動産投資顧問業の登録が、REITの運用を行うためには、一任代理の認可を取るのが実務のようです。

<投資運用業の特徴>
投資運用業は、証券会社である第一種金融商品取引業と同じ規制が適用される場面があります。

まず、組織要件。投資運用業に係る登録を受けるためには、取締役会設置会社等、内部統制が期待できる組織体制(経営体制)であることが求められます。証券会社と同じです。

次に、資本金要件。投資運用業に係る登録を受けるためには、50百万以上の資本金が必要です。証券会社の最低資本金要件と同じです。

また、投資運用業に係る登録を受けると、証券会社同様、兼業規制が適用されます。ここは、勘違いしやすいところですが、兼業規制といっても、投資運用業者も証券会社も、原則、兼業は自由です。平成10年商取引法改正までは、証券会社は原則とし兼業禁止でしたが(専任義務)、以降は、兼業は事由が原則です。

自由なんだけれども、投資運用業者は、顧客資産を裁量で運用できるという権限が与えられることから、顧客資産を棄損するようなことがあってはならないという理由から、兼業規制がかけられています。

<兼業の種類>
一般的に、投資運用業者の業務は、証券会社同様、次の4つに分類することができます。

1 投資運用業という本業(本来業務あるいは固有業務)

2 本来業務に付随する業務(付随業務)

3 内閣総理大臣に届出を行う必要がある業務(届出業務)

4 内閣総理大臣から承認を必要とする業務(承認業務)

本来業務は説明不要でしょう。

<付随業務>
金商法35条1項各号に掲げられる業務が一般的に付随業務と言われますが、各号は限定列挙ではなく例示列挙ですから、本来業務に付随すると考えられる業務は、すべて付随業務です。

<届出業務>
届出業務は、限定列挙です。金商法35条2項及び関連内閣府令に掲げられている業務のみが届出業務です。

届出業務は、開始したら遅滞なく内閣総理大臣(実務的には金融庁又は財務局長)に届出を行う必要があります。もっとも、実務的には、開始する前に、金融庁に事前相談してから、開始するという手続きが採られています。

届出業務の届出は、届出書の他に、届出業務に関する業務方法書とリスク管理規程を添付資料として提出します。

<承認業務>
付随業務にも届出業務にも該当しない業務が、承認業務です。金融庁又は財務局長の事前の承認がなければ、開始することができない業務です。本来業務を圧迫しかねないと考えられる業務が承認業務です。

不動産関連特定投資運用業の場合、例えば、不動産鑑定業務が承認業務になります。

不動産信託受益権や不動産信託受益権に対する投資を出資対象事業とする組合出資持分による顧客資産の運用(本来業務)以外の業務は、付随業務、届出業務、承認業務のいずれかに該当します。例外はありません。

不動産関連特定投資運用業に係る登録を申請する申請者は、宅建業者の出身が多いため、「自社が行える業務の4つの分類のいずれしかない!」ということにピンとこない方が散見されますが、4つのいずれかに分類できない業務は存在せず、もし、いずれにも該当しない業務を行えば、即、金商法違反です。

テーマ : 金融商品取引法
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不動産私募ファンドの開始


最近、お問い合わせが急激に増えています「不動産私募ファンドの開始」のための手続きについては、「不動産私募ファンドの運用」にまとめていますので、不動産私募ファンドを開始するための具体的な手続きの概要は、こちらをご覧になるようにしてください。

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REIの開始手続7


前回まで、手続きの流れを見てきました。次に実際に申請する際の留意点をまとめてみましょう。

<留意点>
前回までのように書くと簡単そうですが、実際の許認可手続きは、結構、面倒です。特に留意すべき点は、大量の社内規則の作成と(社内規則の一種ですが)様々な委員会規則の作成しなければ許認可を得ることができない点です。

許認可取得に必要な社内規則や委員会規則は公表されていません。各社の組織体制によって社内規則も委員会規則も異ならざるを得ないので、公表できないわけです。

「社内規則なんて後から作ればいいじゃん!」ってわけにはいかず、許認可申請の際、提出を求められます。

実務的に、最低でもどのような社内規則が求められるかというと次の通りです。

1 業務分掌規程

2 組織規程

3 職務権限規程

4 コンプライアンス規程

5 コンプライアンス基本方針

6 コンプライアンスマニュアル

7 内部通報規程

8 内部者取引規程

9 投資運用マニュアル

10 外部委託先選定マニュアル

11 顧客情報管理マニュアル

12 苦情処理規程

このうち、業務分掌規程を除き、取引一任代理等の認可(認可宅地建物取引業者)に係る手続きでは、認可申請記載事項の根拠として、すべての書類の提出が必須です。

委員会規程も、コンプライアンス委員会や運用委員会に係る規程も必要です。特に、コンプライアンス委員会では、「議題をどこまで広げるか」がポイントになってきます。

REITのみ、GK-TKのみ、あるいはREITとGK-TKの両方のいずれの許認可申請を行うにしても、これらの書類を作成することになるので、時間的に余裕をもって進める必要があります。

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プロフィール

川崎善徳

Author:川崎善徳

<ブログの紹介>
金融商品取引法の体系としては、「金融商品取引法」、「金融商品取引法施行令」の他に、「定義府令」、「企業内容開示府令」、「特定有価証券開示府令」、「証券情報提供府令」、「金商業等府令」、「取引等規制府令」、「開示ガイドライン」などがあります。つまり、膨大だということです。

ただし、金融商品取引法が対象としているものは、2つしかありません。「有価証券」と「デリバティブ取引」です。これ以外のことを金融商品取引法は対象にしていません。また、金融商品取引法の規制には、3つの種類しかありません。「開示規制」、「業者規制(行為規制)」、「不公正取引規制」です。先に挙げた内閣府令はすべて(例外なく)、この3つのいずれかに関連しています。

開示規制は、上場会社や公募債発行の経験あるいは予定のある会社に関わる規制です。業者規制は、金融商品取引業者はもちろん、自主規制機関にも関わる規制です。不公正取引規制は、すべての人(個人・法人、居住者・非居住者を問わない)に関わる規制です。このため、膨大かつ難関な法律とされています。

このブログは、膨大かつ難解な金融商品取引法を、実務経験と知識に基づき、実務に役立つように、やさしく解説している、金融商品取引法の実務に関する日本初の、情報量で国内最大のブログです。

<プロフィール>
川崎善徳。1988年、慶應義塾大学文学部卒業、住友信託銀行に入社。1992年から証券業務のコンプライアンスを担当。1999年、転職し、アセットマネジメント会社や銀行のコンプライアンス部門を経て、BNPパリバ証券コンプライアンス部長、新生証券取締役コンプライアンス部長を歴任。2004年、行政書士登録。現在、JSL行政書士事務所代表。コンプライアンス・コンサルタントとして、上場会社、が外資系企業など多数の金融商品取引業者の顧問に就任。


JSL行政書士事務所
Tel: 03-5533-8785

JSL行政書士事務所は、100社以上の金融商品取引業者との取引経験に基づき、金融商品取引業者の監査とコンサルティングを実施するコンサルティング・オフィス。また、金融商品取引業者のM&Aのアドバイザー、社内研修の講師、セミナーの講師も行っている。顧問契約を締結している金融商品取引業者は、証券会社(一種業者)、不動産信託受益権販売業者(二種業者)、事業型ファンド販売会社(二種業者)、不動産信託受益に関する助言業者(助言業者)、株券に関する助言業者(助言業者)、不動産AM(運用業者)他と多様な業種に及ぶ。

著書・雑誌:「金融商品取引法の基本がよくわかる本」(中経出版)、「金融商品取引法対応マニュアル」(住宅新報社)、「プレジデント」(取材)、「週刊金融財政事情」(取材)他

社内研修:東証一部上場会社、ジャスダック上場会社、上場会社の子会社、独立系企業、外資系企業と多岐にわたる金融商品取引業者の依頼に応じて日本全国で役員研修・社員研修を実施

セミナー講師:「投資助言業者のための検査対策」(金融財務研究会)、「第二種金融商品取引業者のための検査対策」(金融財務研究会、金融ファクシミリ新聞)、「第二種金融商品取引業者のための効果的な内部監査」(金融ファクシミリ新聞)

メールマガジン:、金融商品取引法専門メールマガジンを200社を超える金融商品取引業者と金融当局に配信中

JSL行政書士事務所
〒100-0005 東京都千代田区丸の内2-3-2 郵船ビルディング1階
電話:03-5533-8785
http://office-jsl.com/

<お問い合わせ>
お問い合わせは、お問い合わせフォームで受け付けます。

<主な業務>
主な業務は、主な業務をご覧ください。

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