不動産関連特定投資運用業の業務の種別


最近、不動産関連特定投資運用業の相談が急増しています。

<不動産関連特定投資運用業>
不動産関連特定投資運用業は、顧客の資産を不動産信託受益権か不動産信託受益権に投資することを出資対象事業とする組合出資持分で運用する投資運用業のことです。

なお、現物不動産で運用する行為は、金商法の範囲外ですので、不動産関連特定投資運用業ではありません。

不動産関連特定投資運用業には、大きく分けて3つの種類があります。

<投資一任契約型>
一つは、顧客と投資一任契約を締結して、契約に基づく運用権限の行使として、顧客資産を不動産信託受益権等で運用するものです。

投資一任契約とは、顧客と金融商品取引業者の間の契約で、顧客資産の運用権限を金融商品取引業者に委託し、受託した金融商品取引業者が運用を行うことを内容する契約です。

投資一任契約に基づき運用を行うためには、不動産関連特定投資運用業に係る登録が必要です。

<自己運用型>
自己運用型は、自ら顧客資産を不動産信託受益権等で運用する行為です。有価証券で運用を行うことになるため、投資運用業に係る登録が必要です。

投資一任契約型と自己運用型の違いとして、自己運用型は「主として」有価証券で運用する場合にのみ適用されるのに対して、投資一任契約型は、少しでも(0.01%でも)有価証券で運用する場合にも適用される点が挙げられます。

<適格投資家型>
以上の分類とは異なりますが、顧客を適格投資家(適格機関投資家ではありません)に限定して行う投資運用業があります。実務的な事例は少ないと考えられるので、説明を省きます。

<総合不動産投資顧問業>
不動産関連特定投資運用業に係る登録を受けるためには、一般的に、総合不動産投資顧問業の登録を受けなければならないと考えられています。

実務的には、宅建業法に定める一任代理の認可を受けても、不動産関連特定投資運用業に係る登録を受けることが可能です。ただ、一般に、不動産に係る私募ファンドの運用を行うためには、総合不動産投資顧問業の登録が、REITの運用を行うためには、一任代理の認可を取るのが実務のようです。

<投資運用業の特徴>
投資運用業は、証券会社である第一種金融商品取引業と同じ規制が適用される場面があります。

まず、組織要件。投資運用業に係る登録を受けるためには、取締役会設置会社等、内部統制が期待できる組織体制(経営体制)であることが求められます。証券会社と同じです。

次に、資本金要件。投資運用業に係る登録を受けるためには、50百万以上の資本金が必要です。証券会社の最低資本金要件と同じです。

また、投資運用業に係る登録を受けると、証券会社同様、兼業規制が適用されます。ここは、勘違いしやすいところですが、兼業規制といっても、投資運用業者も証券会社も、原則、兼業は自由です。平成10年商取引法改正までは、証券会社は原則とし兼業禁止でしたが(専任義務)、以降は、兼業は事由が原則です。

自由なんだけれども、投資運用業者は、顧客資産を裁量で運用できるという権限が与えられることから、顧客資産を棄損するようなことがあってはならないという理由から、兼業規制がかけられています。

<兼業の種類>
一般的に、投資運用業者の業務は、証券会社同様、次の4つに分類することができます。

1 投資運用業という本業(本来業務あるいは固有業務)

2 本来業務に付随する業務(付随業務)

3 内閣総理大臣に届出を行う必要がある業務(届出業務)

4 内閣総理大臣から承認を必要とする業務(承認業務)

本来業務は説明不要でしょう。

<付随業務>
金商法35条1項各号に掲げられる業務が一般的に付随業務と言われますが、各号は限定列挙ではなく例示列挙ですから、本来業務に付随すると考えられる業務は、すべて付随業務です。

<届出業務>
届出業務は、限定列挙です。金商法35条2項及び関連内閣府令に掲げられている業務のみが届出業務です。

届出業務は、開始したら遅滞なく内閣総理大臣(実務的には金融庁又は財務局長)に届出を行う必要があります。もっとも、実務的には、開始する前に、金融庁に事前相談してから、開始するという手続きが採られています。

届出業務の届出は、届出書の他に、届出業務に関する業務方法書とリスク管理規程を添付資料として提出します。

<承認業務>
付随業務にも届出業務にも該当しない業務が、承認業務です。金融庁又は財務局長の事前の承認がなければ、開始することができない業務です。本来業務を圧迫しかねないと考えられる業務が承認業務です。

不動産関連特定投資運用業の場合、例えば、不動産鑑定業務が承認業務になります。

不動産信託受益権や不動産信託受益権に対する投資を出資対象事業とする組合出資持分による顧客資産の運用(本来業務)以外の業務は、付随業務、届出業務、承認業務のいずれかに該当します。例外はありません。

不動産関連特定投資運用業に係る登録を申請する申請者は、宅建業者の出身が多いため、「自社が行える業務の4つの分類のいずれしかない!」ということにピンとこない方が散見されますが、4つのいずれかに分類できない業務は存在せず、もし、いずれにも該当しない業務を行えば、即、金商法違反です。

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不動産私募ファンドの開始


最近、お問い合わせが急激に増えています「不動産私募ファンドの開始」のための手続きについては、「不動産私募ファンドの運用」にまとめていますので、不動産私募ファンドを開始するための具体的な手続きの概要は、こちらをご覧になるようにしてください。

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REIの開始手続7


前回まで、手続きの流れを見てきました。次に実際に申請する際の留意点をまとめてみましょう。

<留意点>
前回までのように書くと簡単そうですが、実際の許認可手続きは、結構、面倒です。特に留意すべき点は、大量の社内規則の作成と(社内規則の一種ですが)様々な委員会規則の作成しなければ許認可を得ることができない点です。

許認可取得に必要な社内規則や委員会規則は公表されていません。各社の組織体制によって社内規則も委員会規則も異ならざるを得ないので、公表できないわけです。

「社内規則なんて後から作ればいいじゃん!」ってわけにはいかず、許認可申請の際、提出を求められます。

実務的に、最低でもどのような社内規則が求められるかというと次の通りです。

1 業務分掌規程

2 組織規程

3 職務権限規程

4 コンプライアンス規程

5 コンプライアンス基本方針

6 コンプライアンスマニュアル

7 内部通報規程

8 内部者取引規程

9 投資運用マニュアル

10 外部委託先選定マニュアル

11 顧客情報管理マニュアル

12 苦情処理規程

このうち、業務分掌規程を除き、取引一任代理等の認可(認可宅地建物取引業者)に係る手続きでは、認可申請記載事項の根拠として、すべての書類の提出が必須です。

委員会規程も、コンプライアンス委員会や運用委員会に係る規程も必要です。特に、コンプライアンス委員会では、「議題をどこまで広げるか」がポイントになってきます。

REITのみ、GK-TKのみ、あるいはREITとGK-TKの両方のいずれの許認可申請を行うにしても、これらの書類を作成することになるので、時間的に余裕をもって進める必要があります。

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REITの開始手続6


最近、REITの開始手続きに関するご相談が多いので、REITを特集しています。

前回は、GK-TKスキームに必要な許認可を取得している投資運用業者がREITスキームにも取り組みたいという場合の留意点についてお話しました。

逆に、REITスキームに必要な許認可は得ているんだけど、GK-TKスキームにも参加したい場合の許認可の関係はどうなるでしょうか。

<REITからGK-TKスキーム>
GK-TKスキームの場合、GKと投資一任契約を締結する投資運用業者は、原則として、総合不動産投資顧問業の登録を受けなければなりません。ところが、REITを開始する際に受ける投資一任代理等の認可の申請手続きは、総合不動産投資顧問業の登録を受ける手続きとほとんど同じです。

そこで、投資一任代理等の認可を取得している認可宅地建物取引業者は、一定の要件を満たしていれば、GK-TKスキームを開始しようとする際に、あらためて、綜合不動産投資顧問業の登録を受ける必要がないと考えられます。(「一定の要件を満たしていれば」というところが重要です。)

つまり、認可宅地建物取引業者であれば、総合不動産投資顧問業の登録を受けることなく、不動産関連特定投資運用業を行うことができることが原則になります。ですから、REITスキームからGK-TKスキームに参入することは、許認可手続きの面においては、GK-TKスキームからREITスキームに参入することと比較し、スムーズにいく可能性が高いです。(繰り返しになりますが、「一定の要件を満たしていれば」が前提です。)

次のパターンとして、ゼロからREITスキームとGK-TKスキームを同時に開始したい場合の手続きについて考えてみましょう。

<REITとGK-TKを同時に進める>
REITスキームは、次の手順を踏むんでしたね。

1 宅地建物取引業の免許を取得する

2 取引一任代理等の認可を取得し「認可宅地建物取引業者」となる

3 投資運用業の登録を受ける(投信法に定める特定投資運用行為について金商法のみなし承認を取得する)

一方の、GK-TKスキームの手続きは、次の通りです。

1 宅地建物取引業者の免許を取得する

2 総合不動産投資顧問業の登録を受ける

3 投資運用業(不動産関連特定投資運用業)の登録を受ける

ゼロから、両方を同時開始するためには、この2つの手続きを何とか一体として進めることになります。

<取引一任代理等と総合不動産投資顧問業>
REITを開始するためには、資産運用会社は取引一任代理等に係る認可が投信法上必須です。例外はありません。

一方、GK-TKスキームにおいて、なぜ、総合不動産投資顧問業に係る登録を受けるかというと、金融庁告示54号で、不動産関連特定投資運用業に係る登録を受けるためには、総合不動産投資顧問業又は同等の資格要件があるからです。

ここがポイントで、総合不動産投資顧問業は必須かというとそうではなく、同等と認められる要件が満たされていれば、総合不動産投資顧問業に係る登録を受ける必要はないことになります。

実務的に、取引一任代理等に係る認可申請手続きと、総合不動産投資顧問業に係る登録手続きは、提出する書類の一部が似ています。書類が似ているということは、審査も同等の審査が行われると考えられます。

ということは、不動産関連特定投資運用業に係る登録においては、総合不動産投資顧問業に係る登録を受けるのではなく、必須である取引一任代理等に係る認可を受けても良いのでは、ということになります。

そして、実際、一定の要件を満たせは、不動産関連特定投資運用業に係る登録は、取引一任代理等に係る認可を受けていれば可能であると考えられています。(「一定の要件を満たせば」というところが重要です。)

したがって、REITとGK-TKをダブルで開始するための投資運用業に係る登録手続きは、次のようにすれば良いことになります。

1 宅地建物取引業に係る免許を取得する

2 取引一任代理等に係る認可を受ける

3 投資運用業に係る登録を受ける(金商法上の不動産関連特定投資運用業と投信法の特定投資運用行為を兼ねる)

ただし、総合不動産投資顧問業に係る登録と違って、取引一任代理等に係る認可手続きはベールに包まれている(?)こと、また、総合不動産投資顧問業の代わりに取引一任代理等で良いどうかは、一定の要件を満たしている必要があることから、REIT開始の手続きに関して、実際に国交省と金融庁に足繁く通った経験のある専門家に相談することをお勧めします。

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REITの開始手続5


GK-TKスキームの復習ですが、GK(合同会社、SPC)が営業者となり、金銭の出資者である匿名組合員とTK(匿名組合契約)を締結し、GKが出資された金銭を不動産信託受益権で運用し、収益をTK持分の出資者に分配する仕組みです。

REITスキームにおいても、GK-TKスキームにおいても、出立点は、投資運用業に係る登録をしようとする者が「宅地建物取引業者」として免許を取得するところから始まります。

ただ、理由が違います。

<宅建業者>
REITスキームの場合、投資法人と資産運用業務委託契約を締結する資産運用会社は、運用財産が不動産である場合、最低でも宅建業者であることが投信法上求められています。だから、資産運用会社は宅建業者でなければならないわけです。

これに対し、GK-TKスキームの場合、GKから投資判断および投資権限を委託された投資運用業者は、原則として、後述する「総合不動産投資顧問業者」として登録を受ける必要があるのですが、総合不動産投資顧問業者として登録を受けるための要件が、資産運用会社が宅建業者であることが求められます。だから、資産運用会社は宅建業者でなければなりません。

同じ宅建業者でも、求められる根拠が異なります。

<総合不動産投資顧問業者>
GK-TKスキームにおいて、GKから投資判断と投資権限を委託される者は、原則として、後述する「不動産関連特定投資運用業」の登録を受けなければなりません。

不動産関連特定投資運用業(投資運用業の一種)の登録を受けるためには、金融庁告示により、投資運用業に係る登録をしようとする者が、総合不動産投資顧問業者であることが求められます。

だから、投資運用業に係る登録をしようとする者は、一般に、総合不動産投資顧問業者として登録を受けなければなりません。

<不動産関連特定投資運用業>
不動産関連特定投資運用業とは、不動産信託受益権で運用を行う投資運用業者を指します。GK-TKスキームでは、GKが不動産信託受益権を取得・譲渡するため、GKのために資産運用を行う投資運用業者は、不動産関連特定投資運用業の登録を受ける必要があります。

一方、REITスキームにおいても、投資法人は不動産信託受益権で資産運用する場面が出てくるかもしれません。

では、不動産関連特定投資運用業の登録を受ける必要があるかというと、例外として、投資法人と資産運用業務委託契約を締結して不動産信託受益権で運用を行う場合には、資産運用会社(投資運用業者)になろうとする者は、不動産関連特定投資運用業の登録を受ける必要がありません。

したがって、GK-TKスキームではGKと契約している投資運用業者の業務は、不動産関連特定投資運用業となりますが、REITスキームにおいては、投資法人と資産運用業務委託契約を締結している資産運用会社(投資運用業者)は、不動産関連特定投資運用業として登録を受けている必要がないのです。

<特定投資運用行為>
GK-TKスキームで不動産信託受益権の運用を行っているある投資運用業者の方が、上場REITの事業に参入するという話がありました。

実際、作業に入ってみて、社内規則の改定で苦労されているようですが、許認可関係も簡単ではありません。

「特定投資運用行為」とは、投資法人と資産運用業務委託契約を締結し、当該契約に基づき、不動産等に対する投資として金銭その他の財産の運用を行うことをいいます。

特定投資運用行為を業として行う場合、不動産信託受益権ではなく、現物不動産で運用することができるわけです。

REITスキームにおいては、特定投資運用行為は、欠かせない行為(業務)ですが、特定投資運用行為は金商法の「承認業務」です。

ところが、業務方法書に、投資運用業の登録を受けようとする者(申請者)が業として特定投資運用行為を行う旨の記載がある場合であって、申請者が登録を受けたときは、申請者は特定投資運用行為を行う業務につき承認を受けたものとみなすという規定があります。

わかりやすく言えば、投資運用業の登録を「受けようとする」者が、業務方法書に特定投資運用行為を業として行う旨を記載していた場合であって、実際にめでたく「登録を受けたとき」は、自動的に特定投資運用行為を行うことについて承認を受けたものとみなすということです。

したがって、特定投資運用行為を行うことにつき、みなし承認を受けることができる者は、少なくても条文上は、まだ、投資運用業の登録を受けていないものに限ります。GK-TKスキームを想定して投資運用業の登録を既に受けてしまっている者には、このみなし承認の制度が利用できないのです。

<他の許認可>
加えて、GK-TKスキームを想定して投資運用業の登録を既に受けてしまっている者は、宅建業法に基づき取引一任代理等に係る認可を受けなければなりません。

GK-TKスキームにおける投資運用業者が、REITを開始できない道理はありませんが、初めからREITスキームを想定して投資運用業の登録を進めた者と違い、複数の許認可関係を一つ一つ紐解く必要があります。

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プロフィール

川崎善徳

Author:川崎善徳

<ブログの紹介>
金融商品取引法の体系としては、「金融商品取引法」、「金融商品取引法施行令」の他に、「定義府令」、「企業内容開示府令」、「特定有価証券開示府令」、「証券情報提供府令」、「金商業等府令」、「取引等規制府令」、「開示ガイドライン」などがあります。つまり、膨大だということです。

ただし、金融商品取引法が対象としているものは、2つしかありません。「有価証券」と「デリバティブ取引」です。これ以外のことを金融商品取引法は対象にしていません。また、金融商品取引法の規制には、3つの種類しかありません。「開示規制」、「業者規制(行為規制)」、「不公正取引規制」です。先に挙げた内閣府令はすべて(例外なく)、この3つのいずれかに関連しています。

開示規制は、上場会社や公募債発行の経験あるいは予定のある会社に関わる規制です。業者規制は、金融商品取引業者はもちろん、自主規制機関にも関わる規制です。不公正取引規制は、すべての人(個人・法人、居住者・非居住者を問わない)に関わる規制です。このため、膨大かつ難関な法律とされています。

このブログは、膨大かつ難解な金融商品取引法を、実務経験と知識に基づき、実務に役立つように、やさしく解説している、金融商品取引法の実務に関する日本初の、情報量で国内最大のブログです。

<プロフィール>
川崎善徳。1988年、慶應義塾大学文学部卒業、住友信託銀行に入社。1992年から証券業務のコンプライアンスを担当。1999年、転職し、アセットマネジメント会社や銀行のコンプライアンス部門を経て、BNPパリバ証券コンプライアンス部長、新生証券取締役コンプライアンス部長を歴任。2004年、行政書士登録。現在、JSL行政書士事務所代表。コンプライアンス・リスク管理コンサルタントとして、上場会社、が外資系企業など多数の金融商品取引業者の顧問に就任。

JSL行政書士事務所は、100社以上の金融商品取引業者との取引経験に基づき、金融商品取引業者の監査とコンサルティングを実施するコンサルティング・オフィス。また、金融商品取引業者のM&Aのアドバイザー、社内研修の講師、セミナーの講師も行っている。顧問契約を締結している金融商品取引業者は、証券会社(一種業者)、不動産信託受益権販売業者(二種業者)、事業型ファンド販売会社(二種業者)、不動産信託受益に関する助言業者(助言業者)、株券に関する助言業者(助言業者)、不動産AM(運用業者)他と多様な業種に及ぶ。

著書・雑誌:「金融商品取引法の基本がよくわかる本」(中経出版)、「金融商品取引法対応マニュアル」(住宅新報社)、「プレジデント」(取材)、「週刊金融財政事情」(取材)他

社内研修:東証一部上場会社、ジャスダック上場会社、上場会社の子会社、独立系企業、外資系企業と多岐にわたる金融商品取引業者の依頼に応じて日本全国で役員研修・社員研修を実施

セミナー講師:「投資助言業者のための検査対策」(金融財務研究会)、「第二種金融商品取引業者のための検査対策」(金融財務研究会、金融ファクシミリ新聞)、「第二種金融商品取引業者のための効果的な内部監査」(金融ファクシミリ新聞)

メールマガジン:、読者数国内最多の金融商品取引法専門メールマガジンを金融商品取引業者と金融当局に配信中

JSL行政書士事務所
〒100-0005 東京都千代田区丸の内2-3-2 郵船ビルディング1階
電話:03-5533-8785
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