不動産信託受益権の売買の媒介と告知・交付のタイミング


金商業者は、不動産信託受益権の売買の媒介を行う際、顧客が特定投資家の場合には、一般投資家に移行できる旨の告知をする必要があります。これは誰でも知っていること。

また、金商業者は、顧客が一般投資家であって特定投資家に移行していない場合には、契約締結前交付書面を交付し、説明する義務があります。これも誰でも知っていること。

ただ、いざ取引となると、「顧客とは誰か」とか「いつまでに告知・交付する必要があるのか」とかが問題になることがあるようです。

<顧客>
顧客とは、不動産信託受益権の売買の媒介契約を締結する相手方です。売主と媒介契約を締結するのであれば売主、買主と媒介契約を締結するのであれば買主、売主・買主いずれとも媒介契約を締結するのであれば双方です。

したがって、例えば、売主と媒介契約を締結する場合、売主が特定投資家ならば、金商業者は売主に対して告知義務を負い、売主が一般投資家ならば、金商業者は売主に対して契約締結前交付書面の交付義務を負います。

これは何も、買主に対して契約締結前交付書面を交付してはならないことを意味しませんが、買主に交付した場合であっても、当然のことながら売主に対する交付義務はなくならないので、売主にも交付しなければなりません。

<タイミング>
特定投資家に対する告知は「金融商品取引契約を締結するまでに」行われなければなりません。また、一般投資家に対する契約締結前交付書面は「あらかじめ」交付されなければなりません。

読んで字のごとくなので、難しいことはないですが、売買のタイミングと媒介契約のタイミングがずれている場合には、注意が必要で、不動産信託受益権の売買の媒介においては、金融商品取引契約は媒介契約であって、売買ではないため、媒介契約を締結するまでに、特定投資家には告知が行われなければならないし、一般投資家には契約締結前交付書面が交付されなければなりません。

<まとめ>
まとめとして、不動産信託受益権の売買の媒介を売主のために行った場合を例にとると、金商業者は、売主が特定投資家である場合には、媒介契約を締結する日までに売主に対して告知しなければならず、売主が一般投資家である場合には、媒介契約を締結する日までに売主に対して契約締結前交付書面を交付しなければなりません。

テーマ : 金融商品取引法
ジャンル : ファイナンス

プロフィール

川崎善徳

Author:川崎善徳

<ブログの紹介>
金融商品取引法の体系としては、「金融商品取引法」、「金融商品取引法施行令」の他に、「定義府令」、「企業内容開示府令」、「特定有価証券開示府令」、「証券情報提供府令」、「金商業等府令」、「取引等規制府令」、「開示ガイドライン」などがあります。つまり、膨大だということです。

ただし、金融商品取引法が対象としているものは、2つしかありません。「有価証券」と「デリバティブ取引」です。これ以外のことを金融商品取引法は対象にしていません。また、金融商品取引法の規制には、3つの種類しかありません。「開示規制」、「業者規制(行為規制)」、「不公正取引規制」です。先に挙げた内閣府令はすべて(例外なく)、この3つのいずれかに関連しています。

開示規制は、上場会社や公募債発行の経験あるいは予定のある会社に関わる規制です。業者規制は、金融商品取引業者はもちろん、自主規制機関にも関わる規制です。不公正取引規制は、すべての人(個人・法人、居住者・非居住者を問わない)に関わる規制です。このため、膨大かつ難関な法律とされています。

このブログは、膨大かつ難解な金融商品取引法を、実務経験と知識に基づき、実務に役立つように、やさしく解説している、金融商品取引法の実務に関する日本初の、情報量で国内最大のブログです。

<プロフィール>
川崎善徳。1988年、慶應義塾大学文学部卒業、住友信託銀行に入社。1992年から証券業務のコンプライアンスを担当。1999年、転職し、アセットマネジメント会社や銀行のコンプライアンス部門を経て、BNPパリバ証券コンプライアンス部長、新生証券取締役コンプライアンス部長を歴任。2004年、行政書士登録。JSL行政書士事務所代表。

JSL行政書士事務所は、200社以上の金融商品取引業者との取引経験に基づき、金融商品取引業者の監査とコンサルティングを実施するコンサルティング・オフィス。また、金融商品取引業者のM&Aのアドバイザー、社内研修の講師、セミナーの講師も行っている。顧問契約を締結している金融商品取引業者は、証券会社(一種業者)、不動産信託受益権販売業者(二種業者)、事業型ファンド販売会社(二種業者)、不動産信託受益に関する助言業者(助言業者)、株券に関する助言業者(助言業者)、不動産AM(運用業者)他と多様な業種に及ぶ。

著書・雑誌:「金融商品取引法の基本がよくわかる本」(中経出版)、「金融商品取引法対応マニュアル」(住宅新報社)、「プレジデント」(取材)、「週刊金融財政事情」(取材)他

社内研修:東証一部上場会社、ジャスダック上場会社、上場会社の子会社、独立系企業、外資系企業と多岐にわたる金融商品取引業者の依頼に応じて日本全国で役員研修・社員研修を実施

セミナー講師:「投資助言業者のための検査対策」(金融財務研究会)、「第二種金融商品取引業者のための検査対策」(金融財務研究会、金融ファクシミリ新聞)、「第二種金融商品取引業者のための効果的な内部監査」(金融ファクシミリ新聞)

JSL行政書士事務所代表
〒100-0005 東京都千代田区丸の内2-3-2 郵船ビルディング1階
電話:03-5533-8785
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