住宅ローンと預金


前回、住宅ローンについて触れましたが、今日は、住宅ローンに関する問題です。前回同様、金融商品取引法とは関係がありません。金融商品の雑学です。

年利2%で3000万円の住宅ローンを組んでいる一方、子供の教育費や老後の資金に充てるために、年利1%の1000万円の預金をしている人がいます。さて、この人の行動は、経済的に合理的かどうかという問題です。

あなたならどうしますか。1000万円の預金で住宅ローンの繰上げ返済をしますか、それとも、1000万円は将来使うものなので、銀行に預けておきますか。「どっちでも同じじゃない?」という回答もありますね。

正解は、「繰り上げ返済をする」です。

今、私は「正解」と書きました。「こういう方法もある」ではなく「正解」なのです。他に選択肢はありません。ただし、ここでは、「経済的に合理的か」という視点での話ですので、「いや、預金がないと心配で夜も眠れない」という感情論は抜きで話しています。

なぜ、繰上げ返済が正解であると断言できるのでしょうか。

数字に対しては数字で。計算してみましょう。

金額が大きいのでピンとこないかもしれませんが、3000万円のローンを組んでいて1000万円の預金をしているということは、結局、2000万円借りているのと同じ意味です。

一方で、支払っている金額は年間いくらになるでしょう。住宅ローンが年利2%ですから、3000万円×2%=60万円支払っています。でも、年利1%の預金をしていますから、1000万円×1%=10万円受け取っています。差し引きすると50万円支払い超過になっていることがわかります。

先ほど計算したように、借りているお金は実質2000万円ですから、借入金2000万円に対して年間50万円の利息を支払っていることになります。すると、年利何%で借りていることになるでしょうか。

50万円÷2000万円×100=2.5%

答えは、2.5%です。そうです。問題の事例だと、年利2%で借りていたつもりが、実は、年利2.5%で借りていたのです。住宅ローンの金利が3%だった場合はどうでしょう。同じ計算をしてみてください。答えは、なんと4%です。

これは数字のマジックではありません。手品ではなく事実です。

ローンと預金の両方をしている状態を「両建て」といい、両建てしているときの金利(2.5%とか4%)は「実効金利」と呼ばれますが、銀行は表面的な金利(2%とか3%)を見ていません。いつも実効金利を見ています。

企業のように、運転資金が常時必要な主体であれば、両建てもやむを得ませんが、会社員のように毎月給料が入ってくる(運転資金が確保されている)人は、極力、両建てを避けるようにしましょう。

テーマ : 金融商品取引法
ジャンル : ファイナンス

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川崎善徳

Author:川崎善徳

<ブログの紹介>
金融商品取引法の体系としては、「金融商品取引法」、「金融商品取引法施行令」の他に、「定義府令」、「企業内容開示府令」、「特定有価証券開示府令」、「証券情報提供府令」、「金商業等府令」、「取引等規制府令」、「開示ガイドライン」などがあります。つまり、膨大だということです。

ただし、金融商品取引法が対象としているものは、2つしかありません。「有価証券」と「デリバティブ取引」です。これ以外のことを金融商品取引法は対象にしていません。また、金融商品取引法の規制には、3つの種類しかありません。「開示規制」、「業者規制(行為規制)」、「不公正取引規制」です。先に挙げた内閣府令はすべて(例外なく)、この3つのいずれかに関連しています。

開示規制は、上場会社や公募債発行の経験あるいは予定のある会社に関わる規制です。業者規制は、金融商品取引業者はもちろん、自主規制機関にも関わる規制です。不公正取引規制は、すべての人(個人・法人、居住者・非居住者を問わない)に関わる規制です。このため、膨大かつ難関な法律とされています。

このブログは、膨大かつ難解な金融商品取引法を、実務経験と知識に基づき、実務に役立つように、やさしく解説している、金融商品取引法の実務に関する日本初の、情報量で国内最大のブログです。

<プロフィール>
川崎善徳。1988年、慶應義塾大学文学部卒業、住友信託銀行に入社。1992年から証券業務のコンプライアンスを担当。1999年、転職し、アセットマネジメント会社や銀行のコンプライアンス部門を経て、BNPパリバ証券コンプライアンス部長、新生証券取締役コンプライアンス部長を歴任。2004年、行政書士登録。現在、JSL行政書士事務所代表。コンプライアンス・リスク管理コンサルタントとして、上場会社、が外資系企業など多数の金融商品取引業者の顧問に就任。

JSL行政書士事務所は、100社以上の金融商品取引業者との取引経験に基づき、金融商品取引業者の監査とコンサルティングを実施するコンサルティング・オフィス。また、金融商品取引業者のM&Aのアドバイザー、社内研修の講師、セミナーの講師も行っている。顧問契約を締結している金融商品取引業者は、証券会社(一種業者)、不動産信託受益権販売業者(二種業者)、事業型ファンド販売会社(二種業者)、不動産信託受益に関する助言業者(助言業者)、株券に関する助言業者(助言業者)、不動産AM(運用業者)他と多様な業種に及ぶ。

著書・雑誌:「金融商品取引法の基本がよくわかる本」(中経出版)、「金融商品取引法対応マニュアル」(住宅新報社)、「プレジデント」(取材)、「週刊金融財政事情」(取材)他

社内研修:東証一部上場会社、ジャスダック上場会社、上場会社の子会社、独立系企業、外資系企業と多岐にわたる金融商品取引業者の依頼に応じて日本全国で役員研修・社員研修を実施

セミナー講師:「投資助言業者のための検査対策」(金融財務研究会)、「第二種金融商品取引業者のための検査対策」(金融財務研究会、金融ファクシミリ新聞)、「第二種金融商品取引業者のための効果的な内部監査」(金融ファクシミリ新聞)

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