REITの開始手続1


不動産市況が好転し、また、オフィスビルの需要も伸びていると報道されています。

このような状況を踏まえ、今回は、REITの開始手続についてお話します。

REIT(不動産投資信託)は、「投資信託及び投資法人に関する法律」(投信法)に基づく仕組みですが、投信法は、金商法の「隣」にある法律ですので、このブログで取り扱うことにします。

<REIT>
REITは、設立企画人(発起人に相当)が「投資法人」という証券化の器(ヴィークル)を設立し、投資法人が「投資法人債」(社債に相当)や借入金で資金調達したり、「投資証券」(株券に相当)を発行して投資家から出資金を集めたりして、「資産運用会社」に委託して不動産や不動産信託受益権で資産を運用し、収益を投資証券を所有する「投資主」(株主に相当)に分配したり、債務を履行したりする仕組みです。

REITは、資産有用会社が、設立企画人になったり、資産を運用したりして、中心的な役割を果たします。したがって、これから見ていくREIT開始手続の中心は資産運用会社がREIT資産を運用できる体制を整えることにあります。

<REIT開始手続の概要>
REITの開始手続は資産運用会社の体制を整えることが中心であり、概要は次の通りです。

1 資産運用会社となる会社が「宅地建物取引業」に係る免許を受ける

2 1の宅地建物取引業者が「取引一任代理等」に係る認可を受ける

3 2の宅地建物取引業者が「投資運用業」に係る登録を受ける

4 3の宅地建物取引業者が資産運用会社となり「投資法人」の設立の届出を行う

5 4で設立された投資法人が「登録投資法人」として登録を受ける

実際にはこの順番通りきれいにはいきませんが、考え方の基本は、このような手続になります。

<認可宅地建物取引業者>
宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に係る判断の全部又は一部を投資法人と締結した資産の運用に係る委託契約により一任されるとともに当該判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行うことを「取引一任代理等」といいます。

取引一任代理等について、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣の認可を受けた宅地建物取引業者が「認可宅地建物取引業者」です。

なお、投資法人と締結する委託契約に基づき取引一任代理等を行うためには、宅地建物取引業者が金商法上の投資運用業者でなければなりません。

<認可の具体的基準>
国土交通大臣は、認可を受けようとする宅地建物取引業者が次のいずれかに該当するときは、認可をしてはならないことになっています。

取引一任代理等を健全に遂行するに足りる財産的基礎を有しないこと
具体的には、資本金の額が5千万円以上の株式会社でないことです。

業務の収支の見込みが良好でなく、取引一任代理等の公正を害するおそれがあること
具体的には、今後3年間の純資産額が、5千万円を下回らない水準に維持されると見込まれないか、取引一任代理等に係る業務の収支の見込みが、今後3年間に黒字になると見込まれないことです。

取引一任代理等を公正かつ的確に遂行することができる知識及び経験を有しないこと
具体的には、次のいずれかを満たしていないことです。

1 取引一任代理等に係る業務を公正かつ的確に遂行できる経営体制であり、かつ、経営方針も健全なものであること

2 役員のうちに、経歴及び業務遂行上の能力等に照らして認可宅地建物取引業者としての業務運営に不適切な資質を有する者がいないこと

3 重要な使用人のうちに、大規模な投資判断又は宅地若しくは建物の売買、交換、貸借及び管理に係る各判断に関する業務を的確に遂行することができる知識及び経験を有する者が含まれていること

4 管理部門(法令その他の規則の遵守状況を管理し、その遵守を指導する部門)の責任者が定められ、法令その他の規則が遵守される体制が整っていること

5 管理部門の責任者と取引一任代理等に係る業務に係る部門の担当者又はその責任者が兼任していないこと

6 顧客からの資産運用状況の照会に、短時間に回答できる体制となっていること等取引一任代理等に係る業務について管理体制が整備されていること

テーマ : 金融商品取引法
ジャンル : ファイナンス

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プロフィール

川崎善徳

Author:川崎善徳

<ブログの紹介>
金融商品取引法の体系としては、「金融商品取引法」、「金融商品取引法施行令」の他に、「定義府令」、「企業内容開示府令」、「特定有価証券開示府令」、「証券情報提供府令」、「金商業等府令」、「取引等規制府令」、「開示ガイドライン」などがあります。つまり、膨大だということです。

ただし、金融商品取引法が対象としているものは、2つしかありません。「有価証券」と「デリバティブ取引」です。これ以外のことを金融商品取引法は対象にしていません。また、金融商品取引法の規制には、3つの種類しかありません。「開示規制」、「業者規制(行為規制)」、「不公正取引規制」です。先に挙げた内閣府令はすべて(例外なく)、この3つのいずれかに関連しています。

開示規制は、上場会社や公募債発行の経験あるいは予定のある会社に関わる規制です。業者規制は、金融商品取引業者はもちろん、自主規制機関にも関わる規制です。不公正取引規制は、すべての人(個人・法人、居住者・非居住者を問わない)に関わる規制です。このため、膨大かつ難関な法律とされています。

このブログは、膨大かつ難解な金融商品取引法を、実務経験と知識に基づき、実務に役立つように、やさしく解説している、金融商品取引法の実務に関する日本初の、情報量で国内最大のブログです。

<プロフィール>
川崎善徳。1988年、慶應義塾大学文学部卒業、住友信託銀行に入社。1992年から証券業務のコンプライアンスを担当。1999年、転職し、アセットマネジメント会社や銀行のコンプライアンス部門を経て、BNPパリバ証券コンプライアンス部長、新生証券取締役コンプライアンス部長を歴任。2004年、行政書士登録。JSL行政書士事務所代表。

JSL行政書士事務所は、200社以上の金融商品取引業者との取引経験に基づき、金融商品取引業者の監査とコンサルティングを実施するコンサルティング・オフィス。また、金融商品取引業者のM&Aのアドバイザー、社内研修の講師、セミナーの講師も行っている。顧問契約を締結している金融商品取引業者は、証券会社(一種業者)、不動産信託受益権販売業者(二種業者)、事業型ファンド販売会社(二種業者)、不動産信託受益に関する助言業者(助言業者)、株券に関する助言業者(助言業者)、不動産AM(運用業者)他と多様な業種に及ぶ。

著書・雑誌:「金融商品取引法の基本がよくわかる本」(中経出版)、「金融商品取引法対応マニュアル」(住宅新報社)、「プレジデント」(取材)、「週刊金融財政事情」(取材)他

社内研修:東証一部上場会社、ジャスダック上場会社、上場会社の子会社、独立系企業、外資系企業と多岐にわたる金融商品取引業者の依頼に応じて日本全国で役員研修・社員研修を実施

セミナー講師:「投資助言業者のための検査対策」(金融財務研究会)、「第二種金融商品取引業者のための検査対策」(金融財務研究会、金融ファクシミリ新聞)、「第二種金融商品取引業者のための効果的な内部監査」(金融ファクシミリ新聞)

メールマガジン:、読者数国内最多の金融商品取引法専門メールマガジンを金融商品取引業者と金融当局に配信中

JSL行政書士事務所代表
〒100-0005 東京都千代田区丸の内2-3-2 郵船ビルディング1階
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